Brisas de cambio en el sector inmobiliario

España vivió entre los años 1994 y 2006 un boom inmobiliario y un periodo de crecimiento exponencial en los precios como efecto del entorno macroeconómico favorable, el incremento de la población y del número de hogares, y la caída continuada de los tipos de interés, que hizo del crédito algo accesible para familias y empresas. Pero, a partir de 2007, con la economía española entrando en lo que acabaría siendo una fuerte recesión, las ventas comenzaron un proceso de caída, tanto entre los particulares acuciados por las altas tasas de desempleo y el descenso en los ingresos, como entre los inversores profesionales y fondos especializados, que huyeron hacia otros mercados más seguros. Así, desde los máximos alcanzados en el periodo alcista, el ajuste de precios acumulado en la actualidad es del 31,12%, según afirma el Colegio de Registradores.

Pero los síntomas de cambio están llegando, o al menos así lo pronostican los expertos y así lo atestigua la cantidad de operaciones de gran calado que se están produciendo desde finales de 2013 y en 2014 en el mercado español, protagonizadas, fundamentalmente, por fondos extranjeros. Una de las más recientes fue la compra del complejo Castellana 200, situado en el paseo con el mismo nombre en Madrid, por el fondo estadounidense Anchorage por 145 millones de euros. Anteriormente se han producido transacciones destacables como las ventas de portfolios de la Sareb y de viviendas protegidas en alquiler de la Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo de Madrid (EMVS) o las cesiones de la gestión de la inmobiliaria Altamira de Banco Santander a Apollo y de Bankia Habitat a Cerberus.

“El mercado percibe que España ha tocado fondo. Las inversiones tienen recorrido y los fondos internacionales se están acercando”, asegura Javier López Torres, socio responsable de Real Estate de KPMG en España. Según el Real Estate Investment Survey, un reciente informe de KPMG que recoge las expectativas de los inversores del sector para 2014, España es el segundo país en el mundo que ofrece la mejor oferta en oportunidades inmobiliarias, solo por detrás de Alemania. Además, un 90% de los encuestados se muestra de acuerdo en que países europeos que han pasado por dificultades económicas recientemente como España o Irlanda se convertirán en el foco de los flujos de capitales inmobiliarios internacionales en 2014 y 2015.

Estos fondos que están invirtiendo en España y analizando el mercado son tanto nacionales como internacionales y en su operativa se distinguen tres tipologías: aquellos interesados únicamente en empresas concretas, aquellos que buscan invertir en carteras de activos o activos singulares y los que buscan plataformas de gestión de activos inmobiliarios. “En estos momentos, los fondos están mostrando mayor interés por los activos singulares o las carteras de activos”, asegura López Torres.

Según Pedro Montoya, senior manager de Real Estate de KPMG en España, el movimiento también se aprecia en el sector hotelero, en oficinas y en activos para uso logístico. “Los suelos como tipología, en general aún no están en el punto de mira de los inversores, pero en el corto plazo y en determinadas localizaciones y de forma selectiva, se van a empezar a desarrollar promociones ya concebidas dentro del nuevo escenario”, afirma. Además, los centros comerciales están atrayendo un gran volumen de inversión, con más de una veintena de operaciones registradas desde mayo de 2013. Recientemente, Lar España Real Estate Socimi, el vehículo de inversión inmobiliaria que debutó en Bolsa en marzo, anunció la compra de dos centros comerciales en el País Vasco y Palencia por 39,4 millones de euros.

La venta de viviendas sigue sus propios ritmos. En estos últimos meses, los datos hablan de que aún cae el número de operaciones de compraventa y que, en todo caso, se está produciendo una cierta estabilización o ligero crecimiento centralizado fundamentalmente en las dos grandes urbes españolas: Madrid y Barcelona. Según datos del ministerio de Fomento, en el año 2013 se produjeron 300.349 transacciones inmobiliarias de viviendas ante notario, lo que supone una caída de un 17,4% frente al 2012. No obstante, este comportamiento negativo se explica por la gran cantidad de operaciones registradas en los últimos meses de 2012, ante la finalización de la desgravación fiscal de la primera vivienda y el aumento del IVA sobre la vivienda nueva que hizo que se adelantaran compras. “De no haberse producido el efecto adelanto de compraventas a diciembre, los resultados de 2013 serían similares a los de 2012”, asegura el organismo en un comunicado.

Pero en Madrid y Barcelona parece que la tendencia bajista está revirtiendo. Las transacciones de vivienda en la capital aumentaron un 6,8% en 2013 respecto a 2012; el incremento en la ciudad condal fue más tímido, del 0,8%. “El ajuste de precios en las grandes ciudades comenzó antes por volumen de mercado y ya se está apreciando el acercamiento entre el precio al que se pone a la venta el inmueble y el que finalmente se paga por su adquisición”, señala Pedro Montoya. Según datos del Colegio de Registradores, el precio de la vivienda disminuyó un -1,25% en 2013 en tasa interanual, abandonando los ajustes de dos dígitos que caracterizaron al año 2012 y la primera mitad de 2013. El Consejo General del Notariado ya ha certificado un repunte en el precio promedio del metro cuadrado de las viviendas vendidas en enero, alcanzando los 1.294 euros, lo que supone una subida interanual del 8,9%. “En determinadas zonas y para determinados tipos de activos, los precios del producto residencial ya se han estabilizado y han tocado suelo, no obstante, y aún vislumbrando síntomas de recuperación que pueden hacer pensar que sea un momento adecuado para la adquisición de una vivienda, se debe ser moderadamente prudente ante la afirmación de estar frente a un cambio drástico de ciclo en el mercado minorista residencial, ya que la demanda podría estar contenida a la espera de que se alcance un equilibrio sostenible y sostenido entre precios de oferta y demanda, de la mejora en la situación laboral y financiera, de una mayor facilidad en el acceso a la financiación y del retorno de la confianza en el sector y en el panorama económico general”, reseña López Torres.

¿Cuáles son las perspectivas para 2014? El KPMG Real Estate Investment Survey apunta a que la inversión en el sector inmobiliario vivirá un periodo alcista. Un 81% de los encuestados se mostró optimista ante la posibilidad de aumentar su exposición en este segmento. Los países de Europa Occidental son los que más inversión atraerán. Por su parte, Javier López Torres también augura este año para España un mayor número de transacciones inmobiliarias que el pasado, incluso en el segmento del suelo en el que puede haber apetito inversor, “una opción que apenas se planteaba el mercado meses atrás”.