Los inversores buscan sol y playa

El sector turístico vislumbra un futuro, cuanto menos, esperanzador: el Ministerio de Industria, Energía y Turismo espera para este 2014 un nuevo récord de llegadas de visitantes internacionales, con 63,69 millones de turistas, tres millones más respecto al cierre de 2013. En el primer cuatrimestre de 2014 estas visitas ya aumentaron un 9,2% respecto al mismo periodo del año anterior, el mayor incremento desde 2007, según la encuesta de Movimientos Turísticos en Fronteras (Frontur). Como era de esperar, los inversores, en su mayoría fondos internacionales, no están dejando escapar las oportunidades que presenta el sector en España y que se espera aumenten especialmente en algunos segmentos.

Los datos de 2013 ya mostraban un aumento de las transacciones en el conjunto de Europa: el volumen de transacciones hoteleras en Europa alcanzó los 7.700 millones de euros, lo que representa un incremento del 39% con respecto a los 5.600 millones registrados un año antes. Ahora, España se encuentra inmersa en un cambio de ciclo que comenzó en el verano de 2013, y el país no ha parado de ganar atractivo frente a la inestabilidad de otros destinos turísticos internacionales.

Asistentes a la mesa redonda. De izquiera a derecha: José Antonio Calleja, Tomás López de la Torre, Ignacio Aranguren, Víctor Fernández, Francisco Pleguezuelos, Francisco Albertí, Borja Goday, John Alarcón y Horacio Alcalá.

“El atractivo de la industria hotelera está claro por el componente cíclico de la actividad”, aseguró Ignacio Aranguren, director general de Inversiones y Estrategia de NH Hoteles en la mesa redonda ‘Oportunidades de desarrollo en el sector hotelero’, organizada en mayo en las oficinas de KPMG. Los asistentes a este encuentro coincidieron en señalar que la mayoría de las oportunidades actuales se encuentran en el segmento vacacional, frente a una situación más complicada del urbano. La mesa redonda estuvo moderada por Tomás López de La Torrre, socio responsable del sector turismo de KPMG en España, y en ella intervinieron, además, Borja Goday, director de Corporate Finance de KPMG en España, y José Antonio Calleja, director en el área de Derecho Inmobiliario de KPMG en España.

Se estima que casi el 85% de las operaciones de compra-venta registradas en España en 2013 fueron en el segmento vacacional y el 50% en hoteles de cuatro estrellas. “Las propias cadenas hoteleras están diversificándose y disminuyendo su exposición en determinados mercados. Las oportunidades están hoy en vacacional, en productos ya existentes, no de nuevo desarrollo”, avanzó Francisco Albertí, director de Expansión de Iberostar.

En contraste, el segmento de hoteles urbanos aún no ha enfilado la recuperación. “En urbano los precios aún no están ajustados”, explicó John Alarcón, director de Development España de Meliá Hotels International, aunque las diferentes ciudades del país evolucionan a ritmos desacompasados: mientras que Barcelona mantiene un gran atractivo turístico y capitales como Valencia o Sevilla muestran buenas perspectivas de recuperación, Madrid encara fuertes caídas en la llegada de turistas y capitales de provincia como Lérida o Valladolid se enfrentan a un futuro incierto.

El origen de este retroceso en la mayoría de urbes españolas se debe, según coincidieron los asistentes, a varios factores: la casi inexistente demanda nacional, la práctica desaparición de la promoción del destino por parte de los organismos públicos y el exceso de oferta impulsado por el boom inmobiliario. Francisco Pleguezuelos, director general del fondo de inversión Continental Property Investments, apuntó a la necesidad de que acudan más operadores internacionales a ciudades como Madrid “que empujan hacia arriba los precios” y promocionan el destino. Horacio Alcalá, director de Desarrollo Internacional de Travelodge, puso el foco en el aún mayor desplome de los hoteles suburbanos, aquellos con ubicaciones en la periferia de las ciudades.

La mayoría de las operaciones de compra de establecimientos hoteleros registradas en 2013 fueron protagonizadas por inversores extranjeros, muchos de ellos fondos internacionales atraídos por las mejoras en el entorno macroeconómico y por el ajuste en los precios en determinadas zonas. “Por primera vez, los grandes fondos internacionales empiezan a pensar en invertir en vacacional. Hay un mercado muy interesante en hoteles de tres estrellas en mercados consolidados”, apuntó Francisco Albertí de Iberostar.

A la hora de asociarse con estos socios para seguir creciendo, las grandes cadenas hoteleras españolas reclaman ciertas  garantías. Así, Horacio Alcalá, de Travelodge, indicó que en su compañía buscan inversores con equipos que conozcan el negocio hotelero, punto en el que coincidió con Víctor Fernández, director general  de Room Mate, que añadió la importancia de la flexibilidad en las rentas.  Por su parte, Francisco Albertí, de Iberostar, expresó así sus preferencias: “buscamos que los rendimientos que esperan estos inversores sean asumibles y que tengan concordancia con la situación financiera. Además, es importante saber quién es el inversor, que tenga cara y ojos, que sea fiable, consistente y que tenga una estrategia a medio plazo”.

Por el lado de los fondos de inversión, Francisco Pleguezuelos, de Continental Property Investments, relató las características que buscan en las empresas en las que invierten: “esperamos el máximo retorno posible y, dependiendo del tipo de contrato, en cuanto a los de arrendamiento, garantías de que se va a pagar. También, la credibilidad ante los resultados que se están proyectando y  la imagen de marca son importantes”.