Tras varios años de crisis económica y financiera, que ha afectado con especial virulencia al sector inmobiliario, comienzan a percibirse por fin las primeras señales sólidas de que este sector ha iniciado ya su reactivación. Atrás va quedando una etapa marcada por unos niveles muy elevados de apalancamiento en los balances de las compañías, que desembocaron en sucesivas operaciones de reestructuración y refinanciación de deuda, así como en ajustes importantes en la valoración de los activos. Además, el sector parece estar superando varios años marcados por un acceso muy limitado a la financiación, niveles bajos de confianza, de demanda real y por una disminución de la actividad.
Todo apunta a que están cambiando las tornas. ¿Qué factores respaldan esta tendencia, a nuestro juicio positiva, de la demanda? En primer lugar, habría que considerar la mejora del entorno macroeconómico. La economía española en 2016 continua la tendencia positiva registrando un crecimiento respecto al mismo periodo del año anterior de 3,2% en el segundo trimestre y 3,4% en el primero, similares al 3,2% que creció en 2015 alcanzando el mayor avance del PIB en términos anuales desde 2007. Del mismo modo el gasto en consumo final de los hogares experimenta un crecimiento anual en 2016 del 3,6% y 3,5% en segundo y primer trimestres respectivamente frente al incremento del 3,1% en 2015. En segundo lugar, la demanda en el sector inmobiliario se ve favorecida por un escenario de precios razonables, aunque con variaciones lógicas en función de la ubicación y el producto, pero que está aflorando oportunidades en suelos y promociones. No es menos cierto que ha sido necesario un descenso medio de los precios del 43% para restaurar el equilibrio del mercado.
Y en este nuevo entorno es en el que tienen que jugar los players del sector: Sareb, con un plan de desinversión a 15 años; las entidades financieras, que acumulan en sus balances importantes volúmenes de activos, enfocan sus estrategias en el corto y medio plazo; las inmobiliarias, que han acometido arduos procesos de refinanciación, reanudan la actividad; y los inversores, que buscan estrategias de valor para mejorar sus activos mediante la gestión y el desarrollo. De cómo evolucione la relación entre estos players va a depender que la recuperación del sector sea sólida y también el recorrido que va a tener cada tipología de activos mediante la necesaria transformación del modelo de negocio.
Sin duda, un tipo de activo que está en mejores condiciones de experimentar un recorrido positivo en los próximos años es el del alquiler residencial. La burbuja inmobiliaria y las facilidades de acceso al crédito agrandaron la brecha entre España y Europa en lo que a la cuota de mercado del alquiler frente a la propiedad se refiere. En la actualidad, según Eurostat, más del 30% de la población en Europa vive en régimen de alquiler mientras que en España este porcentaje se sitúa en torno al 22%, ¿Hay posibilidades de que esta brecha se reduzca en los próximos años? En los años anteriores a la crisis la proporción entre viviendas en alquiler y en propiedad se mantenía en niveles similares y a partir de 2007 el porcentaje de viviendas en alquiler se viene incrementando cada año desde el 19,3% hasta el 21,8% alcanzado en 2015, según Eurostat. Hay varios factores que llevan a pensar que esta tendencia pueda acercarnos a niveles europeos en los ejercicios venideros. Por un lado, hay que tener en cuenta que las últimas medidas fiscales, entre ellas la eliminación de incentivos a la titularidad, han podido restar interés a la vivienda en régimen de propiedad. También están influyendo factores demográficos en esta tendencia, ya que las nuevas generaciones valoran de manera notable la flexibilidad que les ofrece el alquiler frente a la titularidad, habida cuenta también que la movilidad es un elemento clave en el mercado laboral actual.
No hay que olvidar tampoco la importancia de un marco jurídico estable, que aporta confianza a las partes a la hora de alquilar. A diferencia de lo que ha sucedido en otros sectores de la economía, el entorno normativo español para el sector inmobiliario es claro, moderno y sencillo para los consumidores e inversores, las decisiones judiciales son previsibles y los tribunales no dudan en dictar sentencias contra las administraciones públicas, las grandes empresas locales o los consumidores cuando es necesario.
Por otro lado, la bajada de tipos de interés y la reducción del plazo de amortización de las hipotecas no serán obstáculos para que el mercado del alquiler residencial español vaya a más en los próximos años. Este mayor dinamismo de los arrendamientos tendrá además un impacto social, ya que facilitará la creación de nuevos hogares; permitirá a los propietarios de estas viviendas ponerlas en uso, evitando su deterioro y vandalización; y posibilitará la consolidación de barrios completos, ya que la puesta en uso de estos activos ejercerá un efecto tractor sobre otros servicios, como colegios, restauración y comercial en general. Con la promoción del alquiler se están, en definitiva, creando barrios.
No obstante, no es prudente realizar un pronóstico favorable generalizado para todos activos del mercado residencial español. Hay recorrido para la cuota de mercado del alquiler, eso sí, pero hay que tener en cuenta que el interés por este producto se va centrar en buenas localizaciones donde haya una óptima combinación entre precio, demanda real y buenas condiciones de los propios activos.
La combinación de los factores arriba mencionados nos lleva a ver con optimismo prudente la evolución del mercado de alquiler residencial en España en los próximos tiempos. Todavía es mucho el camino el que separa a España de la media europea en cuota de mercado del arrendamiento de viviendas y el arraigo de la propiedad en aquel mercado es mucho menor que aquí, pero son sólidas las señales que apuntan un cambio en el comportamiento de la demanda. Y este es un factor determinante que puede dar un vuelco significativo al mercado en los años venideros.
Autor: Javier López Torres es socio responsable de Real Estate de KPMG en España
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