El inmobiliario ha sido uno de los sectores que más se ha visto afectado por las consecuencias de la paralización de la actividad económica de los últimos meses. Multitud de compañías del sector se han visto obligadas a solicitar ayudas o renegociar las condiciones de su endeudamiento y, en este tiempo, gran cantidad de proyectos no han visto la luz por la incertidumbre y la falta de confianza en el sector. Sin embargo, las previsiones comienzan a ser positivas con respecto al que es y será el principal challenge del sector: la financiación, según el informe ‘Screenings’, recién publicado por KPMG España.
Ante el incremento de las primas de riesgo en los últimos meses, tanto del equity como de la deuda y su consecuente menor disposición de ambos para invertir en nuevos proyectos, la política general ha sido la del endeudamiento, con el objetivo de tratar de conservar todo el tejido industrial posible. Así, la deuda total de la economía española en marzo de 2021 ascendía a 1,3 millones de euros, el 125,24% del PIB, un máximo histórico.
En este sentido, la mayor incertidumbre, tal y como señaló Ramón Gayol, Socio responsable de Corporate Finance para el sector inmobiliario de KPMG en España, en el webinar ‘Screenings. Los temas de mayor impacto en el sector inmobiliario durante el año 2020-2021’, organizado por KPMG España, es cuál va a ser la gestión del endeudamiento adicional en el que ha incurrido el conjunto de la economía. “La credibilidad que tenemos que mostrar como país es que somos capaces de devolver ese nominal, de atender esos intereses y de mantener acotada la prima de riesgo”, señaló el experto.
Tras un año en el que el análisis de la situación, la toma de decisiones adaptadas a las circunstancias de cada empresa y la solicitud de las ayudas estatales han sido la prioridad, estas se encuentran en un momento en el que las moratorias y los préstamos, como los del Instituto Oficial de Crédito (ICO) para pymes, así como el resto de los instrumentos que han ayudado a su liquidez, se acercan a su fecha de caducidad.
Para ello, es imprescindible que las empresas sean capaces, cada vez más, de operar con sus propios recursos. Por ello, el acceso a la financiación es el mayor challenge que está teniendo y va a tener el sector, algo que va a modificar las actuales estructuras de capital que tienen las compañías.
De cara al futuro más inmediato, tras la importante caída que registró la inversión inmobiliaria en 2020, lo cierto es que a medida que avanza la vacunación y con ella aumenta el optimismo, se ha multiplicado el mercado de la inversión. “Volvemos a tener previsiones de llegar a los 11.000 millones este año, un 19% más, y las predicciones para el próximo ejercicio son mucho más positivos”, apuntó Ramón Gayol, con los sectores logístico, residencial y “build to rent” como los potencialmente predominantes.
La cuestión de peso ahora es cómo se va a acceder a esa financiación. En España, el papel que han tenido los bancos en la gestión del circulante y la prestamización de posiciones y ayudas públicas ha sido clave para mantener al sector a flote. Ellos han sido la plataforma de implementación y sus catalizadores, aunque en el actual entorno se está asistiendo a un mayor escrutinio en las condiciones de acceso a la financiación para muchos industriales del sector.
Todo ello está propiciando el desarrollo de la financiación alternativa, proveniente de instituciones financieras privadas independientes de los bancos. Y es que desde comienzos de este 2021, existe una gran demanda para todo el inicio de nuevos proyectos e incluso para la reposición de activos. Y, aunque la financiación alternativa depende en gran medida del tamaño de las compañías, estando más limitada en las pequeñas e intermedias que en las grandes, quienes tienen otro tipo de herramientas como el mercado de capitales, “vemos una oportunidad para la implementación de una financiación alternativa real en el sector español”, señaló Ramón Gayol.
Hasta ahora, había una gran dependencia de la banca tradicional a la hora de captar capital y unas cuotas de acceso a la financiación alternativa de alrededor del 17%. Por ello, “tenemos la oportunidad de acelerar estos porcentajes y acercarnos a países como el Reino Unido, que se acercan al 50%”, subrayó Ramón Gayol.
Dentro de esta modalidad de financiación, existen los fondos de crédito, que pueden competir mejor con entidades financieras, tanto en condiciones de financiación como en costes, con mucha agilidad y flexibilidad en los plazos; los fondos de deuda, tanto puente, intermedia como mezzanine; los mercado alternativos como el MAB, el MARF o el Euronext, donde gran parte del sistema de las compañías en régimen de socimi están saliendo a cotizar; las emisiones de deuda corporativa y bonos y las plataformas de financiación que empiezan por Crowd y van seguidas de funding, lending o equity.
Convivencia entre banca tradicional y financiación alternativa
Ante el auge de estos instrumentos de financiación, la convivencia entre banca tradicional y financiación alternativa se hace imprescindible. Para Alfonso Agulló, Head of Commercial Real Estate en Santander Corporate & Investment Banking, “la colaboración entre las dos partes no es una amenaza sino una oportunidad. Había proyectos a los que la banca no llegaba y es muy buena noticia que haya players en el mercado que son agentes dinamizadores y que hacen que el sector siga vivo”.
En estos casos, desde la parte de la banca, consideran importante ver que el sponsor tiene una aportación de equity que consideren “suficiente”. A continuación, se pone el foco en que el activo pueda mantener su valor y sea resiliente. Y, aunque generalmente se sienten más cómodos con una financiación alternativa en la que los financiadores están estructuralmente subordinados, también existe flexibilidad para participar en operaciones en las que hay un componente cash. En definitiva, siempre que las condiciones sean razonables para todas las partes, hay flexibilidad, comenta Alfonso Agulló.
Para Alberto López, CEO y fundador de AEXX Capital, esa subordinación no es un problema porque, en cualquier situación, el objetivo es ser percibidos casi más como un socio de equity. Y, en cuanto al tipo de activos que están más dispuestos a financiar, Alejandro Moya, partner de Incus Capital, subraya que, a pesar del cambio en el mercado y de las restricciones, los proyectos se siguen viendo de la misma forma: se mira que haya un buen sponsor, una alineación del equity y un buen business plan.
En este tipo de financiación, se apuesta por un proyecto con un nivel de riesgo más elevado que el de los bancos para que luego se pueda obtener mayor liquidez con la venta, por ejemplo, cuando el riesgo disminuye. Sin embargo, actualmente no se está viendo esa liquidez futura en determinados asset classes como pueden ser el retail o el coliving, lo que supone una oportunidad para los financiadores alternativos, habiendo asumido el riesgo pertinente.
En definitiva, los financiadores alternativos buscan moverse, en función del riesgo que puedan asumir y el capital que pueda aportar el sponsor, moverse a lo largo de la estructura de capital con una posición, o bien más cercana al equity o más cercana a la financiación bancaria. En el segundo caso, los financiadores alternativos asumen un mayor riesgo, lo que se traduce en mayor flexibilidad en los plazos, en las carencias, así como en los distintos hitos de financiación.
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