Compraventa de inmuebles: venta simulada y colación hereditaria

En nuestro Derecho de Sucesiones la legítima es la porción de bienes de que el testador no puede disponer por haberla reservado la ley a determinados herederos, llamados por esto herederos forzosos (Artículo 806 Código Civil), siendo tales, los hijos y descendientes respecto de sus padres y ascendientes, y a falta de los anteriores, los padres y ascendientes respecto de sus hijos y descendientes, siéndolo asimismo y en todo caso el viudo o viuda (Artículo 807 Código Civil).

La colación no es sino la obligación que tiene todo heredero forzoso que concurra en la sucesión con otros que también lo sean, de traer a la masa hereditaria los bienes o valores que hubiese recibido del causante de la herencia, en vida de éste, a título lucrativo, para computarlo en la regulación de las legítimas y en la cuenta de partición (Artículo 1.035 Código Civil).

Como hemos anticipado, el supuesto más común es la venta de un inmueble realizada por los progenitores a favor de sus descendientes, que no encubre sino una verdadera donación. No obstante, si bien hay que estar al supuesto concreto, hemos de destacar dos situaciones fundamentalmente: aquellas operaciones en las que no hay precio alguno, y aquellas en las que el precio es irrisorio o muy por debajo al real de mercado.

Es doctrina de nuestro Tribunal Supremo más que consolidada (STS 11 de enero de 2007, 30 de abril de 2012, 15 de julio de 2020) el considerar nulas de pleno derecho este tipo de ventas simuladas dado que falta el elemento esencial de las mismas, es decir, la causa, el precio. Asimismo, tampoco reconoce la existencia de una donación dado que faltarían los elementos esenciales de la misma, el animus donandi seguido de la aceptación expresa por parte del donatario (Artículo 630 Código Civil) que debe venir recogida en la misma escritura pública que soporta formalmente toda donación de bienes inmuebles (Artículo 633 Código Civil).

Por tanto, la venta de bienes inmuebles realizada por un progenitor a un descendiente heredero forzoso, de padre a hijo, en la que se simula un precio, sería nula de pleno derecho si así se insta por parte de algún legitimario. La apariencia jurídica generada por la compraventa debe destruirse a través de una Sentencia judicial. Y todo ello, sin perjuicio de las connotaciones fiscales que traería si se percibe por la Agencia Tributaria la existencia de una donación encubierta ( Artículos 5 y 115 de la Ley 58/2003, General Tributaria, sin perjuicio de la limitación temporal que se establece a la Agencia Tributaria en Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de marzo de 2021, que reproduce el mismo criterio ya expresado en otra sentencia de septiembre de 2019, para operaciones anteriores a la entrada en vigor de la LGT en 2003).

En los procedimientos judiciales que buscan declarar la simulación de la compraventa juega un papel decisivo el principio de disponibilidad y facilidad probatoria que hace recaer sobre el supuesto comprador la carga de acreditar el pago del precio, aunque en la escritura pública se haya hecho constar su entrega. La dificultad está en acreditar la simulación, por ello, muchos Juzgados admiten acudir a pruebas indirectas o indiciarias para acreditar que realmente no ha existido tal compraventa, así la inexistencia de prueba qua acredite el pago del precio, de ahí la carga de la prueba sobre el comprador, o la falta de ingresos del comprador para poder pagar el precio (minoría de edad del adquirente, la carencia de ingresos económicos o su insuficiencia en el momento de tal adquisición).

Otra cuestión sería el supuesto de la venta en la que existe un precio, si bien, muy inferior al de mercado o incluso irrisorio, pero que efectivamente se ha satisfecho por el comprador. Existe una venta real y el pago de un precio, si bien, este precio es considerado por el resto de herederos forzosos como irrisorio y, por tanto, nulo. En este supuesto la carga de la prueba recaería sobre aquel que alega la simulación (Sentencia del Tribunal Supremo nº 316/2016, de 13 de mayo (EDJ 2016/64542) aludiendo al apartado 2 del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y las Sentencias 504/2008, de 6 de junio (Rec. 1190/2001), 270/2010, de 14 de mayo (Rec. 1253/2006), 262/2013, de 30 de abril (Rec. 2148/2010) y 599/2015, de 3 de noviembre (Rec. 1769/2013) conforme al Artículo 1277 del Código Civil).

El precio es irrisorio cuando no es verdadero, esto es, irreal, por lo que no habría venta sino donación, siendo el contrato nulo por falta de causa. Para ello, es preciso acreditar el precio de venta, si es acorde o no a mercado, e incluso atendiendo a la naturaleza de la vivienda (si es o no VPO en el momento de la venta). Un informe pericial despejaría esta cuestión.

Si bien muchas de estas discusiones entre herederos se terminarían si el testador dispusiera en su propio testamento la dispensa de la obligación de colacionar, lo cierto es que en la mayoría de los supuestos, o no se dispone así en testamento, o bien, tal acto dispositivo normalmente realizado en vida por un progenitor en favor de su descendiente, no es sino un anticipo de lo que percibirá en su sucesión mortis causa. Tal dispensa también se puede manifestar en el mismo acto de donar, si bien, en el presente hemos tratado los supuestos de donaciones disimuladas a través de ventas simuladas, es decir, verdaderos contratos de compraventa en los que se declara percibido un precio, no siendo posible tal manifestación.

En todo caso, habría que estar a las circunstancias del caso concreto, dado que son muchas las premisas y los elementos a tener en cuenta, tanto por el que sostiene la existencia de una verdadera venta, como por el que alega la simulación de la misma. Como hemos manifestado, las presunciones y los hechos indiciarios son asimismo de gran relevancia en este tipo de conflictos (Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo nº 199/2012, de 26 de marzo).

Por último, como cuestión a tener en cuenta en todo caso, señalar los efectos de toda nulidad contractual recogida en el Artículo 1.303 Código Civil, en el que declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses, por lo que hay que estar a la rentabilidad que se hubiera podido obtener el adquirente (rentas por alquiler), así como los gastos y mejoras que el inmueble le hubiese generado (IBI, cuotas de comunidad o mejoras).