Hacia un cambio de modelo: el impulso de la industria del alquiler

Hace 10 años los inquilinos constituían una minoría del 13% y, solo una década después, representan casi una cuarta parte del mercado, como recordó Ana Aránguez, directora de Gestión de Porfolio de Sareb. Un porcentaje aún lejano de la media del 30% en Europa, con países como Alemania donde el alquiler alcanza el 50% del parque de viviendas.

Antes el alquiler o la compra no era una elección, porque siempre primaba la compra. Como describió gráficamente Antonio Carroza, fundador de Alquiler Seguro, alquilar equivalía a ser “un paria financiero” que estigmatizaba al inquilino. Pero una nueva mentalidad se ha abierto paso con los cambios culturales y sociales aparejados a la pandemia, desde el teletrabajo al deseo de vivir en espacios más abiertos y flexibles. La industria se ha movilizado para responder a la nueva demanda, como señaló Ramón Gayol, al consolidarse un parque especializado en alquiler.

El presidente de KPMG en España recordó, no obstante, que el sector inmobiliario aún debe navegar por algunas incertidumbres, como el incremento de la inflación y la posible subida de tipos de interés. Adicionalmente, las primeras estimaciones apuntan a un impacto relevante en la economía española de la invasión de Ucrania.

Para el secretario general de Agenda Urbana y Vivienda, David Lucas, el acceso a la vivienda es uno de los problemas endémicos de la sociedad española y deja siempre fuera a los colectivos más vulnerables. El parque público es muy escaso. Así lo muestran los datos de los últimos 45 años: se ha invertido mucho en régimen de propiedad, con 2,3 millones de viviendas públicas, pero solo 290.000 en régimen de alquiler. Muy lejos de la media europea.

Los ciudadanos quieren alquilar, pero en lugares llenos de vida y bien conectados

La demanda tiene unas características particulares tras la pandemia. Los inquilinos buscan espacios más abiertos, un mayor contacto con la naturaleza o vivir en lugares que cuenten con dotaciones y calidad de vida, no nuevos barrios aún por urbanizar. También en el caso del parque público, indicó el secretario general de Vivienda, se ha visto durante la pandemia la baja calidad de la vivienda social, mal dotada tecnológicamente y con espacios muy pequeños.

Un ejemplo del fracaso del modelo de alquiler anterior a la pandemia, citado por Antonio Carroza, es el de los nuevos barrios (PAU) del norte de Madrid, donde se previó un parque de alquiler que quedó desierto.

“El inquilino no está dispuesto a vivir en una zona sin dotaciones. Con el ‘build to rent’ se está invirtiendo en zonas que se entregarán dentro de 2 años, sin el nivel urbanístico y dotacional necesario. Y nos vamos a encontrar que esas promociones van a quedar desiertas porque el inquilino no está dispuesto a afrontar ese sacrificio”, subrayó Antonio Carroza. Por ello, varios de los ponentes reclamaron un parque de vivienda en alquiler más granulado, disperso, no tan en bloques compactos y en zonas quizá no tan atractivas para los inquilinos

Un público joven que busca flexibilidad y un gestor que solucione online los trámites

Los ponentes coincidieron en un retrato robot del nuevo usuario del alquiler.

• Un público joven que teletrabaja y cambia de trabajo. El alquiler responde a su necesidad de movilidad laboral.
• Los trámites los hace online. El 95% de las firmas que tramita Alquiler Seguro, contó Antonio Carroza, son online.
• Buscan más calidad porque van a pasar más tiempo en casa, y no valoran tanto extras como el aparcamiento, como apuntó Daniel Mazin, consejero delegado de Dazia Capital.
• Demandan un equilibrio entre espacios propios que ofrezcan independencia para el descanso, el ocio y el trabajo (habitaciones más grandes con baño) y espacios compartidos dentro de la propia vivienda o en el edificio. Diseños mariposa, como planteó Rafael Valderrábano, fundador y presidente de Básico Real Estate, con habitaciones dispuestas en torno a un espacio común.
• El joven inquilino evolucionará con la edad hacia la compra, pero el paso natural es empezar por alquilar.

Una legislación aún no adaptada a las nuevas formas flexibles de alquiler

Coliving, cohosuing, cocooning house… Cada vez surgen nuevos términos en el mercado inmobiliario y todas tienen un común denominador: surgen entre jóvenes y personas mayores y cuestionan el modelo binario alquiler/compra. La industria, según se puso de manifiesto en la jornada, está dispuesta a entrar en esas fórmulas flexibles, pero demanda estabilidad legislativa y reducir trabas burocráticas.

“En un sector con márgenes tan estrechos -apuntó Ana Arangüez- necesitamos un marco de estabilidad jurídica para que los inversores vean que su rentabilidad se puede mantener”.

Para Álvaro García Alegre, la clave es regular bien, lo justo y a largo plazo. Ser ágiles y elásticos para atender estas nuevas fórmulas. El negocio inmobiliario, afirmó, se basa en mucho capital y una rentabilidad baja, así que demanda estabilidad y reglas claras que no se cambien cada 4 años. Como tampoco llegar al otro extremo, con planes generales de ordenación urbana de 30 años de antigüedad.

En ese sentido, Rafael Valderrábano lamentó que en los planes urbanísticos se gestione mirando al pasado y no al futuro, tratando de anticiparse a los cambios sociales y demográficos. Uno de los problemas más citados durante la jornada fue la existencia de suelo público inmovilizado durante décadas, para dotaciones que nunca se han completado, y que podría liberarse para aumentar el parque de vivienda en alquiler, como señaló Carmen Panadero, presidenta de Women in Real Estate.

Daniel Mazin también citó el caso de ciudades como Madrid, donde apenas hay suelo disponible, por lo que se buscan alternativas. “Parte del reto -explicó- es cómo transformamos la ciudad para encontrar esas soluciones habitacionales para los jóvenes. Convertir espacios industriales en residenciales o regenerando nuevos barrios. Los ayuntamientos pueden ayudar mucho. En Madrid tenemos dos edificios donde vamos a construir 200 habitaciones de coliving. Los dos han pasado por un plan especial, eran industriales”.

Fondos de inversión institucionales para el ‘build to rent’

Los fondos de inversión han puesto la mira en España por el potencial de este nuevo parque inmobiliario de alquiler, muy atractivo al tratarse de un producto con unas rentas claras, un cash flow visible e indexado a la evolución del IPC, explicó Ramón Gayol. Se trata, sobre todo, de fondos institucionales asociados a pensiones y seguros, no “especulativos”, como subrayó Ramón Valderrábano, que necesitan un flujo de caja constante y no exigen mucha rentabilidad.

Ramón Gayol observó también la sensibilidad de estos fondos institucionales por las cuestiones relativas a la sostenibilidad, pues este sector económico es responsable del 40% de las emisiones. Como observó Juanjo Cano, “los criterios sostenibles tienen un peso sustancial en las decisiones de inversión. Y vemos cómo bajo el liderazgo de los fondos de mayor tamaño se está produciendo un cambio de mirada”.

Los fondos demandan también un soporte de las entidades financiadoras. Uno de los puntos positivos a tener en cuenta es cómo los bancos están apoyando este nuevo producto y ofreciendo financiación especializada.

Se presentan, según Ramón Gayol, dos tipologías de inversores:

• Fondos de inversión que arriesgan en la promoción, pero no están tan interesados en la gestión, el mantenimiento y la titularidad del negocio, con una inversión a 5-7 años.
• Fondos de capital de más duración, como aseguradoras y fondos de pensiones, que buscan una rentabilidad reducida, pero con activos ben ubicados y con duración de la inversión más larga. Es más estable y, como observó Carmen Panadero, eso también da más certidumbre al inquilino.