¿Invertir en Mallorca? Un nuevo mapa de oportunidades y sectores en clave de transformación
Destaca una mayor presencia de nuevos ecosistemas de innovación, empresas tecnológicas y start ups.
22 marzo, 2022
Mallorca está de moda. Ahora más que nunca tras la pandemia y la irrupción de nuevos hábitos de trabajo, consumo, viajes y ocio. Hecho que ya vemos patente en la intensidad con la que se ha iniciado esta temporada turística y que volverá a traer a la palestra, inevitablemente, los debates sobre turistificación y convivencia.
Si el sector del Turismo en Baleares tiene un peso superior al 40% del PIB total, el sector inmobiliario tiene un peso de alrededor del 20%, siendo la segunda actividad de mayor importancia. Dentro del mismo, aproximadamente el 6% del PIB balear corresponde al sector de la Construcción. Venimos de unos años de bonanza que propiciaron cifras récord en la llegada de turistas y también de inversiones en el sector residencial en Mallorca, hasta el parón de la pandemia.
En los últimos tiempos de dicha pandemia el efecto refugio, tanto de capital inversor como de demanda residencial en Mallorca, fue recuperando el ritmo anterior e incluso aumentando, logrando que la cifra de transacciones en adquisición de vivienda en Mallorca por inversores extranjeros haya superado ampliamente el 35% del total en 2021.
La demanda es muy superior a la oferta y eso ha supuesto un incremento de los precios y de los valores de los activos residenciales, hasta en más de dos dígitos de porcentaje, por ejemplo, en el segmento lujo y en algunas zonas concretas de la isla.
Este factor está produciendo un efecto contagio a los valores de vivienda en general de todo segmento, lo que se está trasladando incluso a zonas de la ciudad de Palma o a zonas de Mallorca, donde no había apenas demanda de extranjeros. Asimismo, esto está generando en paralelo un encarecimiento y dificultad para el acceso a vivienda en propiedad por parte del residente local y también al parque de vivienda en alquiler, pues la promoción de nueva vivienda, incluso asequible o social, no dispone de mucho suelo desarrollable. Además, el parque edificado susceptible de renovación o reconversión a vivienda en alquiler es cada vez más limitado o, incluso, poco incentivado frente al de venta.
En el año 2021 el volumen de valor transaccionado en vivienda en Baleares ha superado los 6.600 millones de euros (cifra récord) y las magnitudes para el año 2022 se esperan similares o superiores. El precio de la vivienda en venta se ha encarecido en un año un 6,7% en Palma, hasta alcanzar un coste medio de 3.178 euros el metro cuadrado. Si bien no es la capital de provincia más cara, estando por debajo de San Sebastián (5.006 euros/m2), Barcelona y Madrid. En Baleares el precio medio ha sido en abril el más elevado del país, con un coste medio de 3.353 euros el metro cuadrado, un 7% más que en el mismo mes de 2021. Incluso para el inversor alemán el precio en Mallorca en el segmento de vivienda unifamiliar y lujo, y también en el de apartamentos, es inferior al precio en las ciudades principales alemanas y en algunas zonas más exclusivas de veraneo de dicho país.
En 2021 del total de compras de vivienda por parte de extranjeros, más de un 50% fue por extranjeros residentes. Un dato destacable si pensamos que estos mismos están supuestamente vendiendo sus anteriores viviendas. De entre ellos, los británicos representaron el 12% y los alemanes el 27%. Y de los inversores extranjeros no residentes, los británicos representaron el 11% de las operaciones y los alemanes, un llamativo 59%.
Pero ¿cuáles son las mayores debilidades del sector inmobiliario en la isla? Los desequilibrios en el acceso a la vivienda por parte del residente local hacen que tengamos la obligación de afrontar este problema con firmeza y buscando el diálogo público-privado en los próximos años.
La valentía de la Administración con acciones como la moratoria de plazas turísticas para estudiar en los próximos cuatro años el crecimiento de plazas turísticas ofrece una magnífica oportunidad a los Consell Insulares (máximas instituciones en competencias urbanísticas) para hacer planificación urbanística también en cuanto a disponibilidad de suelo urbano dedicado a vivienda. Incluso se abre la posibilidad de que suelo ya edificado de uso hotelero pueda ofrecer la posibilidad de usos mixtos o compatibles para facilitar el acceso a vivienda en alquiler y en propiedad, tanto social (VPO) como libre. Y la modificación de la ley de Turismo, en tramitación en el parlamento, que propicia dicho uso en los hoteles obsoletos o de categoría 1 y 2 estrellas, lo mismo que al suelo sin edificar calificado como turístico.
Esto supone, sin duda, un respiro y una oportunidad de esponjamiento de la actividad estrictamente turística, con más de 400 establecimientos susceptibles de entrar en la categoría de obsoletos (incluidos hostales y apartamentos) y casi 30.000 plazas susceptibles de desaparición, para ampliar el parque de vivienda disponible, entre VPO y vivienda libre, tanto en alquiler como en venta. Incluso en algunos casos con posibilidad de demolición y nueva construcción, cuando las características técnicas así lo aconsejen, renovando así también dicho parque edificatorio y aplicando los criterios ESG tan exigibles actualmente.
Además, puede contribuir de forma determinante al nuevo modelo de ciudad descentralizada, tanto en Palma donde este modelo queda patente en el nuevo Plan General de Ordenación Urbana elaborado con acierto en este sentido, como en municipios turísticos como Calviá y otras zonas turísticas de Mallorca, disminuyendo los desplazamientos diarios y contribuyendo a la agenda urbana, verde y a la cohesión social, y revitalizando la economía de dichas zonas de forma sostenible y consistente.
También se deberían estudiar los marcos normativos para adaptar productos turísticos tradicionales como hoteles o hasta apartamentos turísticos a nuevas demandas como el Co-living. Esto es, el uso de estancias más o menos largas que suelen ser superiores a un mes y que son demandadas por visitantes que quieren pasar estancias más prolongadas en Mallorca, combinando el ocio con el teletrabajo y que buscan convivir y relacionarse con otros visitantes, teniendo además del alojamiento, servicios complementarios como zonas comunes y restauración. Otras como el build-to-rent (construir para alquilar), en edificios reconvertidos o nuevos, desarrollados no para su venta sino para alquiler largo o permanente, donde el promotor ofrece además mantenimiento y gestión de los gastos y que garantiza estabilidad en precios y en la propiedad y, por tanto, disminuyendo la especulación.
En definitiva, hablamos de un sector, el inmobiliario, que seguramente merecerá la atención, aún más, de la Administración y necesitará de un dialogo público-privado para poder hacerlo sostenible, aunque sin duda es un signo de fortaleza de nuestra economía. En este sentido, ofrece una magnífica oportunidad de equilibrio con la alta presión turística en temporada alta, facilitando la desestacionalización y la mayor consistencia de la economía y todos los sectores durante todo el año.
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