En un contexto de escasez de vivienda protegida en España, que nos sitúa a más de seis puntos porcentuales de la media de los países de la Unión Europea, así como de incremento de precios especialmente en vivienda nueva, el pasado 3 de julio se publicó en el BOCM la Ley 3/2024, de 28 de junio, de medidas urbanísticas para la promoción de vivienda protegida de la Comunidad de Madrid. Esta norma establece dos tipos de medidas con el objetivo de garantizar el derecho a una vivienda digna y asequible, singularmente para los colectivos más desfavorecidos, a través de la generación de vivienda protegida nueva.
La liberación de espacios de oficina como consecuencia de las nuevas formas de organización de la ciudad y de la expansión del teletrabajo llevan a plantear un régimen especial de cambio de uso, previsto inicialmente para los próximos dos años. Así, de acuerdo con el artículo segundo de la nueva norma:
El artículo primero del nuevo Proyecto de Ley introduce cambios significativos en varios artículos de la Ley 9/2001, de 17 de julio, de Suelo de la Comunidad de Madrid (“Ley del Suelo”). En este sentido, el artículo 36.2.c.2º experimenta varias modificaciones:
A lo anterior se suma que se limita a una plaza de aparcamiento por vivienda para las viviendas públicas de protección, con el fin de aprovechar de forma eficiente la totalidad de la edificación.
Y, por otro lado, en el artículo 67.1, que trata las disposiciones comunes a cualquier modificación de los Planes de Ordenación Urbanística, se establece que las alteraciones de las determinaciones urbanísticas conforme al planeamiento regional territorial o municipal en terrenos que formen parte de una red pública supramunicipal de la Comunidad de Madrid requerirán la aprobación mediante un plan especial, salvo precisamente del caso de uso para red de viviendas públicas sujetas a un régimen de protección.
Así, la aplicación de estos dos bloques de medidas es diferente. En lo que respecta a la implantación de uso residencial en parcelas calificadas para uso terciario oficinas, se reconoce a los ayuntamientos la posibilidad de decidir, mediante acuerdo de Pleno, si aplican o no el régimen previsto en este artículo en su término municipal. También podrían establecer condiciones adicionales o definir los ámbitos territoriales para su implantación. Esta facultad se sujeta a un plazo máximo de cuatro meses desde la entrada en vigor de la Ley. Por tanto, hasta el próximo 4 de noviembre de 2024, los interesados no podrán presentar las correspondientes licencias.
En cambio, la nueva regulación del bloque referente al artículo 36 de la Ley del Suelo es de aplicación inmediata, si bien los interesados pueden solicitar que los procedimientos ya iniciados y aún no finalizados continúen bajo la legislación vigente en el momento de su aprobación inicial.
En la práctica, aquellos propietarios interesados en un cambio de uso de sus edificios de oficinas o de sus parcelas pendientes de edificar, que sufrían la limitación de tener que esperar a un cambio de planeamiento, podrán hacerlo realidad simplemente a través de la correspondiente licencia. Lógicamente, para ello habrán de valorar si este uso alternativo resulta viable en función de criterios como la inversión necesaria, el plazo de duración del régimen de protección de la vivienda o los usos asociados y complementarios permitidos en la parcela. La oportunidad surge ahora y en principio solo se mantendrá durante dos años, pero de optarse por el uso alternativo, las viviendas generadas podrán mantenerse sin plazo máximo; de ahí la importancia de acertar en el análisis de su aplicación en cada caso concreto.
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