Asuntos legales

Medidas urbanísticas para la promoción de la vivienda protegida en la Comunidad de Madrid

Ana López Carrascal
Directora en el área de Regulatorio, Administrativo y Competencia de KPMG Abogados en España
3 julio, 2024
4 min

En un contexto de escasez de vivienda protegida en España, que nos sitúa a más de seis puntos porcentuales de la media de los países de la Unión Europea, así como de incremento de precios especialmente en vivienda nueva, el pasado 3 de julio se publicó en el BOCM la Ley 3/2024, de 28 de junio, de medidas urbanísticas para la promoción de vivienda protegida de la Comunidad de Madrid. Esta norma establece dos tipos de medidas con el objetivo de garantizar el derecho a una vivienda digna y asequible, singularmente para los colectivos más desfavorecidos, a través de la generación de vivienda protegida nueva.

Nuevo régimen especial de cambio de uso de suelo calificado como terciario  oficinas a uso residencial, para implantar viviendas protegidas

La liberación de espacios de oficina como consecuencia de las nuevas formas de organización de la ciudad y de la expansión del teletrabajo llevan a plantear un régimen especial de cambio de uso, previsto inicialmente para los próximos dos años. Así, de acuerdo con el artículo segundo de la nueva norma:

  1. Se permite la implantación de uso residencial en parcelas calificadas para uso terciario oficinas, situadas en suelo urbano consolidado, no consolidado o urbanizable sectorizado, siempre que estas parcelas tengan la ordenación necesaria para su ejecución y sean aptas para la edificación o tengan un régimen de simultaneidad en la urbanización.
  2. La implantación del uso residencial pasa a tener eficacia inmediata y no requiere la modificación del planeamiento urbanístico, aunque siguen aplicando las condiciones de edificabilidad, altura y demás condiciones urbanísticas de la parcela correspondiente, así como las condiciones establecidas para la vivienda protegida.
  3. Las nuevas viviendas también deben cumplir con las normativas de habitabilidad y edificación aplicables, sin alterar el aprovechamiento reconocido ni la densidad de viviendas permitida.
  4. Las solicitudes de licencia para este cambio de uso deben presentarse en un plazo de dos años desde la entrada en vigor de la norma y las obras deben completarse en un máximo de tres años desde su inicio, con posibilidad de ampliación por acuerdo motivado del Consejo de Gobierno.
  5. En caso de optarse por este cambio, el uso residencial debe destinarse a modalidades de vivienda protegida en arrendamiento en la Comunidad de Madrid y aplicarse al conjunto de la edificación, sin que pueda ser parcial ni superar el 30% de la edificabilidad del uso terciario.
  6. Las licencias concedidas deben describir el nuevo uso y régimen de arrendamiento, así como inscribirse en el registro de la propiedad.
  7. Cuando se implante este uso alternativo en la parcela, el régimen de usos asociados y complementarios será el admitido en la ordenanza particular de aplicación para el uso principal, sin que pueda exceder del 20% de la edificabilidad que se materialice.
  8. El cambio de uso no exime al promotor de la obligación de entregar el suelo a los Ayuntamientos para redes públicas locales. Cesión que, una vez materializada, quedará consolidada.
  9. Los costos y responsabilidades de cualquier ampliación de infraestructuras necesarias serán asumidos por el solicitante de la licencia.
Se eliminan las cargas innecesarias para facilitar la construcción de vivienda de protección

Nuevas directrices para la implantación de viviendas públicas protegidas

El artículo primero del nuevo Proyecto de Ley introduce cambios significativos en varios artículos de la Ley 9/2001, de 17 de julio, de Suelo de la Comunidad de Madrid (“Ley del Suelo”). En este sentido, el artículo 36.2.c.2º experimenta varias modificaciones:

  1. Se elimina la obligación de que el uso de viviendas públicas sujetas a un régimen de protección sólo pueda implantarse en espacios procedentes de sectores de suelo urbanizable o ámbitos de suelo urbano no consolidado que cuenten con ordenación pormenorizada. Esta eliminación permite una mayor flexibilidad en la elección de suelos para la implantación de viviendas públicas protegidas.
  2. En caso de ubicarse en redes supramunicipales, no aplican los requisitos de edificabilidad del uso inferior al 5% de la edificabilidad residencial y relativo a cumplir con la dotación de redes públicas exigibles.
  3. La normativa urbanística de edificación aplicable a este uso concreto pasa a ser aquella correspondiente al uso residencial más adecuado para la vivienda protegida en el ámbito superior de referencia, además de la normativa específica sobre viviendas públicas protegidas. Ello para que la construcción de viviendas públicas protegidas se adapte mejor a las características del ámbito de referencia.

Reservas de aparcamiento

A lo anterior se suma que se limita a una plaza de aparcamiento por vivienda para las viviendas públicas de protección, con el fin de aprovechar de forma eficiente la totalidad de la edificación.

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Innecesaridad de plan especial

Y, por otro lado, en el artículo 67.1, que trata las disposiciones comunes a cualquier modificación de los Planes de Ordenación Urbanística, se establece que las alteraciones de las determinaciones urbanísticas conforme al planeamiento regional territorial o municipal en terrenos que formen parte de una red pública supramunicipal de la Comunidad de Madrid requerirán la aprobación mediante un plan especial, salvo precisamente del caso de uso para red de viviendas públicas sujetas a un régimen de protección.

La puesta en práctica

Así, la aplicación de estos dos bloques de medidas es diferente. En lo que respecta a la implantación de uso residencial en parcelas calificadas para uso terciario oficinas, se reconoce a los ayuntamientos la posibilidad de decidir, mediante acuerdo de Pleno, si aplican o no el régimen previsto en este artículo en su término municipal. También podrían establecer condiciones adicionales o definir los ámbitos territoriales para su implantación. Esta facultad se sujeta a un plazo máximo de cuatro meses desde la entrada en vigor de la Ley. Por tanto, hasta el próximo 4 de noviembre de 2024, los interesados no podrán presentar las correspondientes licencias.

En cambio, la nueva regulación del bloque referente al artículo 36 de la Ley del Suelo es de aplicación inmediata, si bien los interesados pueden solicitar que los procedimientos ya iniciados y aún no finalizados continúen bajo la legislación vigente en el momento de su aprobación inicial.

En la práctica, aquellos propietarios interesados en un cambio de uso de sus edificios de oficinas o de sus parcelas pendientes de edificar, que sufrían la limitación de tener que esperar a un cambio de planeamiento, podrán hacerlo realidad simplemente a través de la correspondiente licencia. Lógicamente, para ello habrán de valorar si este uso alternativo resulta viable en función de criterios como la inversión necesaria, el plazo de duración del régimen de protección de la vivienda o los usos asociados y complementarios permitidos en la parcela. La oportunidad surge ahora y en principio solo se mantendrá durante dos años, pero de optarse por el uso alternativo, las viviendas generadas podrán mantenerse sin plazo máximo; de ahí la importancia de acertar en el análisis de su aplicación en cada caso concreto.

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