Cuatro aspectos a tener en cuenta en la gestión contable y fiscal del Real Estate

En un momento donde el Private Equity está muy activo en el Real Estate, y donde se están produciendo movimientos significativos con paquetes de inmuebles de tamaño relevante, es importante que las compañías presten la importancia debida a todos los aspectos contables y fiscales que rodean el mantenimiento y la gestión de inmuebles.

En nuestra experiencia, hemos constatado que en ocasiones se pueden descuidar determinados aspectos, que en muchas ocasiones no son sencillos de percibir pero que pueden tener consecuencias de calado y sobre los que hablaremos en este este artículo.

1. Notificaciones tributarias locales: Si se dispone de inmuebles en varias comunidades autónomas, conviene recordar que en lo que respecta a tributos locales (IBI, ITP, etc.) cada comunidad autónoma utiliza su propio sistema de notificaciones al margen del buzón general de la Agencia Tributaria. Por ello, será necesario tramitar el alta del inmueble en los buzones de las diferentes administraciones donde se tenga presencia, consiguiendo de este modo estar al día en todas las potenciales notificaciones que las diferentes administraciones puedan remitir.
2. Actualización del valor de los inmuebles como base para el Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE): El IAE es un tributo sin declaración anual, que toma como base de cálculo la primera declaración realizada. Obviamente, esta cifra puede variar con los años, sobre todo en sociedades activas en Real Estate. Por tanto, será necesario actualizar la base de cálculo de forma anual y proactiva, ya que dicha actualización del valor de los inmuebles no es obligatoria. Sin embargo, no actualizar la base de cálculo puede provocar sanciones ya que se considera un deber del contribuyente.
3. Tratamiento contable de las adquisiciones de inmuebles en circulante: En sociedades dedicadas a la adquisición de inmuebles y su posterior venta después de una reactivación o reforma, la compra de un inmueble con inquilinos y alquileres en curso puede generar dudas respecto a su reclasificación. Ante esta situación, conviene analizar con especial cuidado las resoluciones del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC) que regulan las normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias. En ocasiones, puede suceder que sea necesario contabilizar el inmueble como Inversión Inmobiliaria y no como existencias en circulante, aunque su objeto no sea la tenencia para el alquiler.
4. Cuentas Anuales: A diferencia de los arrendadores, que tienen la obligación de tratar los alquileres como una venta a plazos incrementando activo y pasivo por el total de la vida del contrato, la contabilidad del arrendatario está exenta de este complejo tratamiento contable. Sin embargo, sí existe la obligación de reflejar en las cuentas anuales una nota específica de arrendamientos futuros y redactar las diferentes magnitudes con precisión. Esta precisión puede tener especial relevancia para entidades financieras, la Agencia Tributaria y el auditor entre otros, por lo que es importante abordar la exactitud de las cuentas anuales.

Estas cuatro situaciones son relativamente habituales, pero no se deben obviar otros aspectos como el tratamiento contable de las condonaciones de renta, que también puede causar confusión ya que la Agencia Tributaria no exime a la propiedad de la emisión de la factura y reconocimiento del ingreso consecuente. En conclusión, aunque algunos de estos aspectos pueden parecer menores conviene analizarlos y revisarlos con la máxima atención.