Valor referencia, valor catastral, valor de mercado: ¿quién es quién?

Por qué nace el valor de referencia

Para reducir la incertidumbre y controversia, nace el valor de referencia. Este se determinará por la Dirección General del Catastro, sin embargo, cuenta con numerosas diferencias y alguna similitud con el valor catastral y pretende alcanzar bajo parámetros de mercado el deseado valor de mercado de los inmuebles.

El nuevo valor goza de mayor dinamismo y cercanía al mercado inmobiliario ya que se revisará anualmente conforme a la información que suministren Notarios y Registradores a partir de todas las transacciones inmobiliarias que pasen por sus manos.

Esto conseguirá, al menos conceptualmente, que el valor determinado se acerque más a la realidad del mercado. Sin embargo, esta periodicidad en su actualización podría ser insuficiente en la medida que recoge para su determinación transacciones del año anterior a su aplicación. Por ejemplo, en un año de bonanza y en el que la operación se produce posteriormente en mitad de una crisis económica repentina: burbuja inmobiliaria, COVID, inestabilidad geopolítica, subida de tipos de interés, crack bursátil, etc. el valor de referencia distará mucho del precio real que se paga por los inmuebles en ese periodo.

La situación contraria sí la contempla la normativa ya que el valor a utilizar será el declarado por el contribuyente cuando este fuera superior al valor de referencia.

Por tanto, podemos encontrarnos en una situación muy similar a la generada por la normativa anterior, debiendo ser nuevamente el contribuyente el que deba demostrar a la Administración que el valor por el que declara la operación es el valor de mercado. No obstante, el valor de referencia deberá ser acatado por la Administración por lo que, al menos, como su nombre indica, nos servirá de referencia para saber cuál es la posición de esta.

Cuestión curiosa es que, al menos de momento, siendo el valor de referencia determinado por Catastro, este sin embargo no afecte al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) cuya base impositiva continuará siendo el valor catastral.

¿Qué diferencia hay entre el valor de mercado, el valor de referencia y el valor catastral?

Es decir: el contribuyente tiene a su disposición hasta tres valores distintos de su inmueble: valor de mercado, valor de referencia y valor catastral. Todos ellos son válidos y todos ellos son distintos. No parece que eso sea simplificación tributaria.

Mayor confusión adicional introducimos si comprobamos que el valor de referencia que se está determinando en la práctica depende, y mucho, del valor catastral.

El valor catastral se determina sobre la base de estudios de mercado reflejados en los procedimientos de valoración colectiva realizados por Catastro y que concluyen en las denominadas ponencias de valores. Es cierto que estas ponencias son demasiado estáticas, pues solo pueden ser actualizadas cada cinco años y solo deben serlo cada 10. Aunque en la práctica nos encontramos con que casi la mitad de los municipios cuenta con ponencias de más de 20 años de antigüedad.

Esta desactualización crónica o intrínseca a las ponencias de valores contaminará el valor de referencia ya que esta toma para su configuración prácticamente todos los parámetros técnicos de valoración catastral. Es decir: si estos parámetros catastrales están desfasados de la realidad del inmueble: antigüedad del inmueble, estado de conservación, calidad constructiva, etc.  resultará un valor de referencia distorsionado.

En conclusión, y simplificando la problemática, el valor de referencia si bien actualizará valores básicos para la tasación del inmueble (módulos, valor de repercusión, precio €/m², …)  tomando los que se dan realmente en el mercado, el resto de coeficientes que componen ese valor se tomaran de los criterios utilizados en su día, que en algunos casos puede superar los 30 años, para determinar el valor catastral.

Por lo que, si hasta ahora revisar y adecuar los parámetros que conforman el valor catastral a la realidad nos ahorraba y evitaba excesos de tributación en el Impuesto sobre bienes inmuebles, ahora con la implementación del valor de referencia esa adecuación multiplica sus efectos a otros tributos: Transmisiones patrimoniales, Sucesiones y Donaciones, Patrimonio, actos jurídicos documentados, operaciones societarias, etc.

Lo anterior se entiende mejor en el siguiente ejemplo, real, de un inmueble escogido al azar, donde podemos observar las importantes diferencias entre los valores comentados anteriormente:

Como vemos el valor de referencia es más de 2,5 veces el valor catastral y casi 2 veces el valor que hasta 2022 tomaba la comunidad autónoma para comprobar las operaciones afectadas a sus impuestos. Pues bien supongamos que el valor catastral se encuentra incorrectamente calculado (circunstancia que es bastante frecuente) y que tras la corrección queda en 200.000€. Este cambio impactaría igualmente en el valor referencia que, siguiendo nuestro ejemplo simple, pasaría a ser de 515.000 €, es decir hasta casi un 25% inferior al determinado por la Administración.

Vamos concluyendo; el Valor de Referencia ha venido a simplificar la actuación de la Administración, no obstante, entendemos que dada su configuración actual es probable que la litigiosidad y por tanto la carga de trabajo de los tribunales se vea incluso incrementada con respecto a la situación actual.

Ahora más que nunca es necesario tener ajustado a la realidad y correctamente calculado el valor catastral de nuestros inmuebles pues éste impactará de forma directa tanto en tributos locales como en todos los tributos que tienen como base imponible el valor de referencia.