¿Recuperación o reconstrucción? Así será el Real Estate en 2022
El sector se adentra en un marco favorable de transformación y consolidación como gran motor de la economía.
19 enero, 2022
1 min
Hace no demasiado tiempo el sector de Real Estate no incluía las siglas ESG entre sus prioridades estratégicas. Tampoco era un factor decisivo en el lado de la demanda: la población apenas incluía entre sus factores de decisión la reducción de emisiones contaminantes o la construcción con materiales sostenibles. De este modo, no se tenían en cuenta en la edificación residencial y comercial beneficios como el ahorro que proporciona una mayor eficiencia energética o la contribución al medioambiente de una gestión más racional de los residuos.
Hoy se puede afirmar que esta aproximación a la inversión inmobiliaria ha cambiado por completo, como se puso de manifiesto en el encuentro ‘Transformación sostenible en Real Estate’, organizado por KPMG. Un giro de perspectiva en los intereses de inversores y compradores que, en palabras de Ramón Pueyo, socio responsable de Sostenibilidad y Buen Gobierno de KPMG en España, supone “una oportunidad de negocio evidente, que exige un compromiso en la lucha contra el cambio climático, y que a su vez redundará en un premio para aquellas compañías que ofrezcan mayor determinación en abrazar los objetivos de los nuevos tiempos”. Aunque, advirtió, “no es fácil ser verde”.
Aunque los incentivos que premian a las compañías con voluntad de apostar por la sostenibilidad son cada vez más poderosos, esta transformación requiere el compromiso firme de los consejos de administración de las empresas, mayores dosis de transparencia y la puesta en marcha de planes acelerados de transición.
Como explicó José Ojeda, cofundador de 011H, el sector afronta un importante cambio para responder al compromiso compartido de reducir las emisiones de carbono. Se trata, por tanto, de avanzar hacia “una nueva edificación que haga más accesibles las viviendas, que proponga un servicio integral a los inquilinos y propietarios”. Unas prioridades que suponen “un compromiso entre los arquitectos, los promotores, los contratistas y todos los participantes en el proyecto”.
En un primer momento, según Ojeda, el uso de nuevos materiales en la construcción a fin de reducir al máximo las emisiones aboca en primera instancia a un sobrecoste, lo que exige al sector trabajar al máximo para rebajar los precios con la mayor rapidez posible. “Nosotros hemos alterado el sistema de construcción, hemos cambiado en muchos casos el cemento por la madera y nos hemos asociado, al efecto, con todos los agentes que participan en la obra. Somos capaces de levantar un edificio, por ejemplo, de 650 metros cuadrados, en veinte días en lugar de los cinco meses que se tardaba antes, acelerando las fases de diseño, fabricación y montaje; hemos conseguido reducir la emisión de carbono en la fase de construcción y, lo que es más importante, hemos conseguido un considerable ahorro en el uso”. El desafío de cara al futuro es lograr alternativas al hormigón tradicional, hacer una buena gestión de los materiales y apostar sin ambages por la reducción de CO2.
Por su parte, para Jon Armentia, director Corporativo & CFO de LAR España RE Socimi, este nuevo modelo exige atender a tres prioridades: la métrica, los resultados y el progreso continuo. “Es fundamental para mejorar el entorno y el medioambiente, para garantizar la responsabilidad de la inversión, y entraña obligaciones evidentes como la mejora del gobierno corporativo de las empresas de cara a fortalecer su capital social”.
Uno de los aspectos cruciales de la nueva estrategia de sostenibilidad es su peso creciente en la financiación de los proyectos de inversión. Pablo Pérez-Montero, responsable de Sustainable Finance de CaixaBank, vaticinó que “cada día más flujos de capital van a ir dirigidos hacia las compañías que estén alineadas en términos de sostenibilidad”. “Desde CaixaBank estamos priorizando la financiación de activos sostenibles que tengan sus debidas certificaciones y/o sellos correspondientes. Por otro lado, estamos asesorando a nuestros clientes en materia de sostenibilidad para que tengan un acceso más franco al crédito”, aseguró.
Una relevancia que se traduce en cifras. “En poco tiempo, hemos sido capaces de financiar 30 operaciones por valor de 1.500 millones, todas ellas relacionadas con activos inmobiliarios sostenibles, y en el conjunto de 2021 hemos puesto a disposición de nuestros clientes más de 11.500 millones en financiaciones sostenibles en diferentes sectores”, indicó. Y es que los niveles de financiación están creciendo de manera muy significativa en este ámbito. “Todos los agentes buscan activos que respeten el medioambiente, y es cada vez más evidente que la regulación incentiva esta clase de edificación garantizada por las certificaciones sostenibles y las calificaciones energéticas, mientras penaliza lo contrario”, aseguró.
“Por ser más concretos, todo aquello que tenga que ver con economía circular, eficiencia energética, uso del agua -o la gestión de residuos-, son inversiones elegibles como verde”. “Cada vez será más complicado la financiación de activos que carezcan de las debidas certificaciones o calificación energética, que no haya avanzado lo suficiente tecnológicamente para mejorar los materiales de los edificios, que no se encamine hacia una optimización de los recursos del agua y de la energía o que no gestione de la manera eficaz los residuos”, aseveró.
En este sentido, Ángels Arderiu, directora financiera de Colonial, apuntó las ventajas tras la decisión de su compañía en 2019 de iniciar el proceso de convertir toda su deuda en a deuda sostenible que ha concluido en 2022 con la conversión de todos sus bonos en “Bonos Verdes”: “Hemos trabajado estrechamente vinculados a una agencia de calificación que nos da el sello de ‘verdes’, y esto entraña consecuencias muy importantes ya que es la garantía para el inversor de que sus fondos están invertidos en activos verdes o sostenibles” . Y ello supone un compromiso para Colonial en la descarbonización, en la gestión de residuos, en el control de las emisiones, en la obligación de las certificaciones…”, explicó.
Esta estrategia determina qué activos potencialmente interesantes son elegibles desde el punto de vista de la financiación verde. Además, subrayó Arderiu, “esta orientación inversora puede proporcionar ahorros de los costes que deriven en unas mejores ocupaciones de nuestros activos gracias a un creciente compromiso de los arrendatarios con los objetivos de sostenibilidad”.
Sin embargo, Luke Treasure, managing director de Hines, recordó que, a pesar de los evidentes avances de España, mucho más concienciada al nivel europeo -y muy por encima en ambos casos del de Estados Unidos-, “en estos momentos las tensiones son muy fuertes en el sector de la construcción, dada la carestía de las materias primas y de la mano de obra cualificada”.
De hecho, para Treasure la actual escalada de los precios de la energía y del transporte puede hacer inviables algunos proyectos, aunque en este escenario de aumento de los costes y en el que la energía juega un papel crucial, la apuesta por la sostenibilidad es una ventaja. “Hacer edificios sostenibles los convierte en más baratos y mitiga en el futuro el impacto monetario de la energía y de las materias primas. Todo se resume en ganar eficiencia”, afirmó. De hecho, aseguró que “cada vez hay más gente dispuesta a pagar más por una vivienda sostenible, porque una edificación vieja y antigua es a la larga mucho más cara”. La sostenibilidad, en definitiva, es una seña de diferenciación, en el sentido más positivo de la palabra.
Juan Antonio Gómez-Pintado, el presidente de Asprima, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid, que clausuró el encuentro, hizo hincapié en la necesidad de establecer objetivos realistas en el ámbito ESG. En su opinión, adoptar “decisiones precipitadas” puede llevar a efectos negativos. “Lo estamos viendo con lo que está ocurriendo con el sector energético y el mix de producción”, advirtió.
Para Gómez-Pintado, existen dos mundos diferentes en torno a la sostenibilidad. Uno es el de las empresas cotizadas, “presionadas por los fondos de inversión para que se acomoden lo antes posible a los objetivos de descarbonización, y las demás, que viven a diario los problemas que plantean las exigencias del momento y como los costes que acarrean”. En este sentido, calificó de “ilusorio” respetar la reducción de la huella de carbono en un edificio en construcción.
“Toda la logística relacionada con el reciclaje de los residuos de los edificios entraña dificultades enormes que no se tienen en cuenta, y esto alimenta un proceso inflacionario que perjudica el acceso de los clientes a la vivienda en renta y en propiedad, además de que castiga el margen de beneficio de las compañías”, sostuvo. “Hay que evitar a toda costa morir de éxito”, subrayó.
“Hay que establecer un mínimo de cordura en el cambio en el que estamos instalados, pensar en la sociedad, tener en cuenta los enormes problemas que tienen las comunidades de propietarios para adaptarse a las nuevas circunstancias y sobre todo pensar en las empresas implicadas en el proceso. Si no lo hacemos, fracasaremos”, advirtió.
En definitiva, el Real Estate avanza hacia una edificación más sostenible, y las siglas ESG representan una doble ventaja en forma de nuevas oportunidades de negocio y de beneficios hacia el conjunto de la sociedad. El reto pasa por acompasar la lucha contra el cambio climático y la consolidación de la economía ‘verde’ con la rentabilidad de las compañías del sector, y las nuevas demandas de los consumidores. Un camino complejo pero imparable y en el que es crucial visualizar las oportunidades.
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