Al acercarse el final del año, es momento para hacer balance. Y es que, a lo largo de este ejercicio, el mercado de inversión inmobiliaria en España ha consolidado la tendencia iniciada a finales del año de 2022, con una ralentización de las inversiones. Una tendencia provocada por la combinación de múltiples factores: alta inflación, subida constante de los tipos de interés, guerra Ucrania -Rusia, escaso crecimiento de los PIB de algunos países que son locomotoras mundiales, etc. Todo ello ha detraído a los inversores que ya de por sí son especialmente prudentes en el mercado inmobiliario.
No obstante, ya se atisba cierta recuperación en el último trimestre de 2023, que si bien difícilmente permitirá igualar el volumen de inversión del 2021 – 2022, que, pese a la ralentización final fue un año récord – sí podrá, por lo menos, desmontar las previsiones catastróficas de algunos y afrontar el 2024 con mejores perspectivas.
Pero estas mejores perspectivas se asientan en varias razones: que podemos resumir en las siguientes tres más relevantes:
Es en este tercer elemento en el que creo conveniente hacer un análisis más detallado, puesto que probablemente será en el segmento living donde veamos un aumento considerable de inversiones y operaciones corporativas en el próximo año.
Se trata de un segmento que incluye todos los usos destinados a satisfacer la necesidad de vivienda de los usuarios, tanto permanente como temporal. En consecuencia, el segmento abarca desde productos inmobiliarios clásicos (vivienda, residencias para personas mayores y/o dependientes, residencias de estudiantes) hasta los más innovadores como el co-living, el co-housing o los micro-apartamentos.
Esta amplitud de productos define a un segmento mucho más dinámico que otros del mercado inmobiliario, capaz de adaptarse a gran velocidad para satisfacer la creciente demanda y la escasez de oferta. Quizá el mejor ejemplo de esto en España sean las residencias de estudiantes, donde el crecimiento ha sido exponencial en los últimos años respecto de un producto hasta entonces muy residual y al que apenas prestaban atención los inversores institucionales.
A la creciente demanda de productos de living hay que añadir también el evidente agotamiento de otros segmentos tradicionales como oficinas, retail e industrial/logístico, por razones diversas y muchas de ellas específicas de cada segmento, pero en todo caso dicho agotamiento no solo no se ha producido en el segmento living, todo lo contrario.
La peculiaridad adicional nos la encontramos al cruzar el dinamismo y capacidad de adaptación del segmento living con el agotamiento del sector oficina. Así, los inversores en living cada vez ponen más el foco en adquirir edificios de oficinas que han quedado obsoletos y cuya adaptación a las demandas de nuevas empresas implica un coste mucho mayor que su reconversión a producto living. Estas reconversiones se destinan especialmente a co-living (alquiler de habitaciones compartiendo espacios comunes) o co-housing (viviendas independientes que comparten espacios y servicios comunes).
Lo anterior evidentemente siempre que la normativa urbanística de aplicación contemple dicho uso. Aquí podemos destacar que varias administraciones ya han mostrado una clara predisposición a ampliar las definiciones tradiciones de los usos que establece la normativa urbanística para permitir la implantación de los nuevos productos living.
Respecto del co-living, creo que a su auge a corto y medio plazo ha contribuido decisivamente la Ley por el Derecho a la Vivienda por las dificultades que impone al arrendador de vivienda para desahuciar al inquilino, que no aplican en el alquiler de habitaciones al no estar sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Sin duda, en el 2024 continuaremos intentando canalizar más inversión hacia el segmento living y, específicamente, hacia la reconversión de edificios de oficinas en co-living y co-housing especialmente, sobre todo si la tendencia positiva de los últimos meses se consolida y algunas incertidumbres (aumento de los tipos de interés principalmente) se despejan de forma definitiva.
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